作者：吳斯旻

　　“這一年來，北京天價學區(qū)房的泡沫正在被擠破。在德勝，很多‘老破小’小區(qū)二手房掛牌單價比一年前降低了6%～8%，且逾九成房源以掛牌價的9折成交。”

　　小王是德勝學區(qū)某中介門店銷售經理，對第一財經記者說起學區(qū)房的近況。

　　德勝學區(qū)位于北京西城區(qū)，是全市“牛小”“牛中”最集中的區(qū)域之一。最火熱的時候，該學區(qū)“老破小”一度出現(xiàn)了“掛牌價超過22萬元/平方米”“房東一夜追漲200萬元”等奇事，被視為北京學區(qū)房的價格天花板。

　　然而，自去年“幼升小”開始，被視為北京教育高地的“東西海”(東城、西城和海淀)開始從嚴落實“多校劃片”政策。緊接著，德勝等熱點學區(qū)的二手房市場行情急轉直下。

　　“多校劃片”打破了房子和學區(qū)的對應關系，意味著“學區(qū)房對口名校”的確定性降低。2021年和2022年，正處于北京適齡兒童入學的高峰。這兩年間，在購買了如海淀中關村三小、翠微小學，西城育翔小學、實驗二小，東城史家實驗小學等一流一類學校對口學區(qū)房的家庭中，不乏子女被調劑到學區(qū)內的普小。而在西城德勝、月壇，東城和平里等熱點學區(qū)，更是出現(xiàn)了新購房家庭的適齡子女被調劑出區(qū)的現(xiàn)象。

　　2022年9月秋季開學后，北京市所有區(qū)域都將開展教師交流輪崗。有專家認為這一教改措施的持續(xù)深入，將進一步淡化“名校”的概念，動搖“頂級學區(qū)房”的價值。

　　不過，在多名受訪家長和地產中介人士看來，隨著區(qū)域內教育資源的均衡化水平提高和學區(qū)間生源差距的縮小，“名校信仰”會被打破，“東西海”學區(qū)房價格也會出現(xiàn)“削峰填谷”。但泡沫刺破后，只要優(yōu)質教育資源的供需矛盾仍然存在，“東西海”的學區(qū)房價格整體會繼續(xù)溫和上漲。

　　德勝成交減半

　　“2016年～2018年，是德勝學區(qū)最火的時候。”

　　據小王回憶，彼時，海淀區(qū)已執(zhí)行多校劃片政策，即2019年1月1日以后新購房家庭，將不再對應固定小學，而西城區(qū)繼續(xù)單校劃片。疊加當時德勝學區(qū)和周圍學區(qū)的教學質量參差較大，德勝的“老破小”分外搶手。在高點時，德勝學區(qū)二手房年成交量可達2000套。

　　“但黃金時期已經過去了。從去年7月到今年7月，德勝學區(qū)只賣了600套。”小王稱。

　　滯銷的同時，房價也出現(xiàn)回落。德勝里一區(qū)是對口“牛小”育翔小學的一個知名“老破小”小區(qū)。第一財經27日在貝殼找房APP上檢索發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)一套84年建成、朝南、57平米左右的兩居室，掛售單價約14.7萬元/平方米，總價約843萬元。這套房源被貝殼找房APP列為“德勝門熱搜房源榜”榜首，但在掛牌近3個月后，尚未成交。

　　一名鏈家德勝某門店的房產中介告訴第一財經，在去年6月的時候，該小區(qū)一套40平米左右的一居室，掛牌價就達860萬，交易時還有幾十萬溢價。根據當時該套房源的掛售單價(約22萬元/平方米)，已經超過了金融街的部分房源。但7月份之后，該小區(qū)行情驟降，類似的“老破小”成交總價跌至600多萬，相當于比一個月前縮水200多萬元。

　　在房價下降的過程中，購房家庭還有議價空間。根據該名房產中介提供的近一年德勝學區(qū)單月成交記錄，從去年7月開始，90%二手房以低于掛牌價成交。其中，房齡較新的小區(qū)，如陽光麗景等，買方議價空間較小；而對于“老破小”，一套房的成交價大致比掛牌價低10～40萬元。其中，在德勝里一區(qū)，還曾出現(xiàn)過成交價比掛牌價低80萬元的情況。

　　“一年里，德勝學區(qū)的二手房成交價波動了多次。截至本月(7月)，該學區(qū)所謂的‘老破小’大概回升至700萬元左右，但總體還是下降的。”該名房產中介稱。

　　回顧2019年以來德勝學區(qū)的二手房市場，2021年7月是市場由熱轉冷的關鍵節(jié)點。此番變化背后，是被西城家長稱為“7·31”的多校劃片新政。

　　根據西城區(qū)教委發(fā)布的《關于西城區(qū)2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

　　但“7·31”新政真正顯效是從去年開始。

　　2021年，在德勝、月壇、金融街(俗稱“金德月”)和陶白、什剎海、展覽路等多個西城學區(qū)，“7·31”新政之前在西城區(qū)購房并取得房屋產權證書的家庭(適齡子女仍滿足就近原則下“單校劃片”政策)，由于房本對口小學順位名額已滿，其子女被順位至該學區(qū)其他小學。而對于德勝和月壇等熱門學區(qū)，許多“7·31”之后拿到西城區(qū)房本的家庭則面臨調劑出區(qū)的窘境。

　　而在今年西城區(qū)幼升小的錄取過程中，上述情況再演。

　　生源調劑情況與適齡入學兒童數量和學位數量有關。

　　2016年1月1日起北京在全市實施全面兩孩政策，新出生人口見漲。2017年，北京新出生人口數17.13萬人，是新中國成立以來的峰值。直到2020年，這一趨勢才開始明顯回落。換言之，此后三年間(2023～2025)，北京“幼升小”適齡入學兒童人數依然處于高位。

　　此外，在德勝房價處于高點時期的購入者眾，這在西城區(qū)實施“六年一學位”的背景下，意味著短期內有子女入學需求的“準西城家長們”，還面臨學區(qū)學位被大量占用的情況。

　　一名有意向在西城購房的家長告訴記者，在家長群里，不乏這兩年新購房、今年孩子入學的德勝家長抱怨，多花了幾百萬元房票和其他區(qū)家庭獲得一樣的結果，還將承擔已購“老破小”開始貶值的風險和跨學區(qū)租房的壓力。

　　第一財經調研了解到，近一年來，如“金德月”等學區(qū)的“老破小”，以及如海淀萬柳蜂鳥家園、普惠南里等純粹用以“占坑”的小戶型房源，其成交量均出現(xiàn)大幅回落，乃至降價也無人問津。

　　不過，也有家長告訴記者，在“東西海”，除了此前高溢價的“老破小”價格回歸理性外，行政區(qū)內的整體二手學區(qū)房價格并未松動。“家長更多是在區(qū)域內調整選擇。我的孩子2024年上學，德勝學區(qū)降價也不敢買，而到周圍新街口學區(qū)一打聽，該學期房價已經漲了20%。”一名“準西城”家長表示。

　　而2025年之后才有學位需求的受訪家庭，則紛紛表示，接下來的幾年里，教改政策和學區(qū)間教育質量變化仍面臨不確定性，熱點學區(qū)二手房價也或有繼續(xù)下探的可能。故而，會選擇再等一等、觀望一段時間。

　　頂級學區(qū)溢出效應初顯

　　第一財經注意到，在德勝學區(qū)的多個中介門店，房產中介的銷售心態(tài)和話術已出現(xiàn)了轉變。

　　比如，中介普遍對2025年之后有學位需求的家庭更殷勤。“那時候德勝學位應該足夠了，至少不太可能出區(qū)了。先買房子，派位有優(yōu)勢。”

　　如果家庭在近1～3年內著急買房，德勝的中介們則會直言“學區(qū)內入學基本無望”，繼而開始推銷周圍學區(qū)的二手房。其中，推薦較多的學區(qū)為新街口。

　　也有中介表示，剔除學區(qū)屬性，新街口的地理位置比德勝好，部分房齡較新，保值空間也較德勝“老破小”更大。

　　受德勝學區(qū)溢出效應影響，新街口是西城近一年來二手房均價漲幅最高的學區(qū)之一。在貝殼找房APP，截至27日，該學區(qū)有1958年建成、26平方米左右的“老破小”掛售單價超過16.7萬元/平方米。

　　“雖然小學的可選擇性不大，但新街口學區(qū)面積小、學位充足、小升初派位壓力較輕。今年‘7·31’之后落戶的家庭，大都上了房本對口學校，包括‘小升初’對口直升率達80%的志城小學。此外，今年該學區(qū)新增的鐵二中是西城區(qū)重點中學。”一名房產中介對記者介紹稱。

　　相較“老破小”，新街口學區(qū)中，既有學區(qū)屬性，又能滿足自住需求的房源價格漲幅更顯著。

　　熙府桃園是該學區(qū)內一個以改善型房源為主、2005年建成的小區(qū)。第一財經了解到，在熙府桃園，一間140平方米左右的三室改善型房源掛售單價也達到了16萬元/平方米以上。“一年內，該小區(qū)二手房掛牌單價上漲超過12%。成交節(jié)奏也很快，常常無房可售。”一名熟悉該小區(qū)的中介表示。

　　不僅僅是西城區(qū)，在更早實施多校劃片的東城區(qū)和海淀區(qū)，也有越來越多家長舍棄“搏一搏牛小”的想法，轉而追求處于中等水平的小學，乃至發(fā)出“買房只為拿到入場券”的感慨。

　　隨著買方心理預期轉變，“東西海”頂級學區(qū)房走下神壇，而此前一度被“牛小”光芒掩蓋的二類學校和學區(qū)卻成為香餑餑。

　　在東城，由于該區(qū)教改力度較大、義務教育階段均衡化發(fā)展措施實施較早，相比西城和海淀，近年來學區(qū)房價格波動較小。

　　從成交來看，一名東城區(qū)中介表示，自多校劃片后，轄區(qū)內的頂級牛小——史家實驗小學，由于被調劑可能性較大，所在學區(qū)小學實力不一，熱度有所減弱。近一年來，對口該小學的近新小區(qū)如豆瓣胡同等，基本沒有溢價，70多平方米的兩居室掛售價保持在900萬元左右。相比之下，在安交、和平里等中小學實力更為均等的學區(qū)，從去年6月到今年6月，二手房均價上漲了8%～10%左右。比如，在安交學區(qū)府學胡同小學對口的小區(qū)中，同樣70多平方米的兩居室，掛售價漲至1100萬元以上。

　　“值得注意的是，今年東城區(qū)的多校劃片，出人意料地開啟‘真盲盒時代’——‘牛小派位至普小’和‘普小派位至牛小’兩類情況均存在。比如，史家實驗、府學胡同小學等優(yōu)質學校，罕見地出現(xiàn)在調劑校的名單中。”該東城房產中介稱，7月以來，咨詢東城區(qū)二手房的家長，大都表示對該區(qū)幼升小“隨機派”已有心理預期，買房更多是為了拿到東城教育的入場券。

　　全市教師輪崗影響幾何

　　為大力推進義務教育優(yōu)質均衡發(fā)展，近日，北京市教委相關負責人在一場新聞發(fā)布會上明確，今年9月秋季開學后，北京所有區(qū)都將開展教師交流輪崗。

　　消息一出，“東西海”優(yōu)質教育資源是否會在16個區(qū)之間流動成為家長關切。

　　不過，根據此次北京市教委表態(tài)和此前試點工作情況，區(qū)內輪崗才是該項教改工作的主要類型。

　　中國教育科學研究院研究員儲朝暉告訴第一財經，區(qū)內輪崗，實施成本低且不會額外增加教師通勤負擔，可行性更高；而跨區(qū)輪崗，需涉及財政經費在不同行政區(qū)之間的使用問題，還會面臨各區(qū)教育用人體系人員管理和評價的不統(tǒng)一，實施難度更大。故此，現(xiàn)階段，北京教師輪崗大概率不會打破行政區(qū)劃。

　　那么，隨著教師輪崗工作的持續(xù)推進，這一項教改舉措，是否會成為繼“校額到校”、多校劃片、六年一學位之后，給“東西海”二手學區(qū)房降溫的又一根稻草呢？

　　儲朝暉認為，教師輪崗有利于解決優(yōu)質教育資源再分配問題，但不會對全市范圍內公共教育資源的分布格局帶來太大改變，其作用更多體現(xiàn)為推動本區(qū)內、學區(qū)間的教育資源均衡化。

　　一名海淀區(qū)教師告訴記者，早在五六年前，北京就實現(xiàn)了學區(qū)化管理和集團化辦學的全覆蓋。而今，區(qū)教委對普小和弱小的師資調配和硬件支持力度也不斷加強，故而，此次教師輪崗新政在家長群體中并沒有激起太多水花。“老話說‘孟母三遷’，相比個別老師的流動，家長更關注整體生源質量和學校長期以來形成的教育底蘊。”

　　但在教師輪崗之下，家長們追求頂級學區(qū)的心理已逐漸淡化，購房焦慮也開始減輕。

　　多名受訪家長認為，更大力度的教師輪崗，會增加他們對教育供給側結構改革的信心，繼而影響到他們對學校的選擇和學區(qū)房的認識；但與此同時，受教師輪崗的“削峰填谷”效應影響，“東西海”的總體教育優(yōu)勢或將進一步凸顯，這些區(qū)域對于他們的吸引力有增無減。

　　“此前，家長們選擇學區(qū)房首先考慮哪個學區(qū)教育資源最平均，這也是‘金德月’受到追捧的原因。現(xiàn)在，無論是生源還是師資，各區(qū)差距都在縮小，那么，舍棄‘金德月’，通過更小的經濟成本，拿到其他西城學區(qū)的上岸資格，似乎也沒有那么難接受了。”一名西城家長對第一財經表示。