本報(bào)記者 陳瀟
在10月12日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安提及，圍繞穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、化風(fēng)險(xiǎn)，近期將陸續(xù)推出一攬子有針對(duì)性增量政策舉措。
在房地產(chǎn)方面，一攬子增量政策舉措明確，疊加運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券、專項(xiàng)資金、稅收政策等工具，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此次財(cái)政政策“組合拳”進(jìn)一步兌現(xiàn)市場(chǎng)期待，聚焦減少增量供應(yīng)，以及政府收儲(chǔ)、閑置土地收儲(chǔ)等政策推進(jìn)中的堵點(diǎn)，體現(xiàn)財(cái)政政策與其他政策協(xié)同發(fā)力的積極態(tài)勢(shì)，有望加速房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。
允許專項(xiàng)債券用于回收閑置土地
此次會(huì)議釋放的政策信號(hào)主要包括三大方面，一是支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地；二是用好專項(xiàng)債券來收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源；三是抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。
“此次會(huì)議明確允許專項(xiàng)債券用于回收閑置土地盤活，將去庫(kù)存和盤活存量結(jié)合起來，有望達(dá)到穩(wěn)樓市作用。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，有了專項(xiàng)債的支持，國(guó)企或政府平臺(tái)收儲(chǔ)、盤活土地力度有望加大。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整中，當(dāng)前各地閑置未開發(fā)的土地相對(duì)較多，之前成交的土地，房地產(chǎn)企業(yè)無力開發(fā)，特別是民營(yíng)房企缺乏繼續(xù)建設(shè)的資金。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在該項(xiàng)政策支持下，政府使用專項(xiàng)債回收房企閑置土地，有助于房企回籠資金，將幫助房企緩解流動(dòng)性和債務(wù)壓力。
在收購(gòu)存量商品房方面，財(cái)政政策的積極表述也獲得市場(chǎng)關(guān)注。“從專項(xiàng)債的歷史功能來說，一般是不‘涉房’的，過去僅有涉及的領(lǐng)域也主要在棚改等方面，此次提及‘用好專項(xiàng)債券來收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房’意味著‘涉房’政府專項(xiàng)債有望持續(xù)擴(kuò)容。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
“從強(qiáng)調(diào)開工建設(shè)轉(zhuǎn)向房源收儲(chǔ)，這也意味著在‘以購(gòu)代建’方面，后續(xù)將獲得三類重要資金，即專項(xiàng)債、安居工程補(bǔ)助資金、保障性住房再貸款等，這也有望持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)供求關(guān)系，助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的推進(jìn)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是稱。
推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)
不僅僅是專項(xiàng)債有望持續(xù)在供給側(cè)發(fā)力，此次會(huì)議提出，“正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”在業(yè)內(nèi)看來，這亦有望進(jìn)一步減輕需求側(cè)負(fù)擔(dān)。
中信證券研報(bào)顯示，2024年上半年，萬(wàn)科A和保利發(fā)展土地增值稅分別占了收入的2.5%和1.4%。當(dāng)前，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征土地增值稅（即非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能免征）。
“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，交易稅費(fèi)將極大地下降，一方面，購(gòu)買144平方米以上住房的契稅將從3%下降至1%；另一方面，土地增值稅預(yù)計(jì)將取消預(yù)繳，直接轉(zhuǎn)到竣工驗(yàn)收后的清算環(huán)節(jié)，這將給開發(fā)商節(jié)約土地價(jià)款1%到3%的稅負(fù)。未來或可能繼續(xù)降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等等，按照過去的經(jīng)驗(yàn)，稅費(fèi)的下調(diào)將產(chǎn)生極大的‘降成本’效應(yīng)，有利于釋放更多購(gòu)房需求。”李宇嘉表示。
展望未來，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，財(cái)政工具介入，將發(fā)揮批量高效的操作優(yōu)勢(shì)，盤活閑置土地和閑置商品房，隨著政策的持續(xù)落地，供求關(guān)系會(huì)有進(jìn)一步優(yōu)化空間，為四季度和明年房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。