汪利娜告訴記者，我國的商品房預售制度安排讓預售成了開發(fā)商最重要的融資來源。最高時，定金、預收款和個人按揭貸款要占到開發(fā)商資金來源的49%。

　　“這已經(jīng)不是一個簡單的房屋買賣行為或企業(yè)訂單式生產(chǎn)的營銷策略的問題，而是中國特定市場環(huán)境下企業(yè)融資的一種選擇。”汪利娜說。

　　是什么讓預售制在中國變成開發(fā)商的融資工具？

　　在胡景暉看來，主要就是1998年我國開啟房地產(chǎn)市場時開發(fā)商力量弱，資金實力不足，不借助這種方式很難打開房地產(chǎn)市場。

　　“當年推出公房改革的時候，1萬多元1套的房子大多數(shù)人都買不起，推出商品房后大家更買不起。”汪利娜說，開發(fā)商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續(xù)開工建設，而國家當時又特別缺房子。政策就向開發(fā)商進行了傾斜。

　　正是這種傾斜讓開發(fā)商在短短數(shù)年內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來。“地方政府忙著跟開發(fā)商一起經(jīng)營城市，對消費者的關注更加少了。”汪利娜說。

　　于是，房地產(chǎn)市場的風險通過這種變異的預售制轉(zhuǎn)向了消費者和銀行。

　　對于銀行來說，預售商品房中出現(xiàn)的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風險，一些開發(fā)商挾預售款潛逃的事情也時有發(fā)生。

　　“商品房與其他商品不同，許多建筑質(zhì)量問題只有到購房者入住使用后才能逐漸發(fā)現(xiàn)?？傻劝l(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，商品房常常又過了保修期。”汪利娜說，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發(fā)的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。

　　預售制到了該廢止的時候

　　正是這種“變異”的商品房預售制導致房地產(chǎn)市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關商品房預售制的爭論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預售制度的消息。

　　在汪利娜看來，這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質(zhì)量評價體系和質(zhì)量終身制度，完善網(wǎng)上交易平臺體系建設等。

　　“最關鍵的就是要把游戲規(guī)則做好。”汪利娜說，法律層面如果強化了對消費者的保護，開發(fā)商就不敢在質(zhì)量、配套等問題上放松要求。在預售制度中，消費者始終處在信息不對稱和相對弱勢的地位，強化對消費者的保護是必須的。

　　在汪利娜看來，預售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標準。比如從現(xiàn)行的高層封頂后預售，逐步提高到完成外部裝修、內(nèi)部裝修或按完成全部工程百分比給予預售許可；要求企業(yè)提留質(zhì)量保證金；加快房地產(chǎn)企業(yè)征信制度建設等。

　　“對那些無視預售合同不按期交房的開發(fā)企業(yè)，消費者有權(quán)要求賠償，政府應(對這些企業(yè))給予處罰。”汪利娜說，相關法律一定要嚴格執(zhí)行。

　　按照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》，消費者享有公平交易權(quán)和求償權(quán)。也就是說，當消費者購買了名不符實的商品房時，有權(quán)拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發(fā)商給予賠償。但在現(xiàn)實中，消費者向開發(fā)商索賠基本不可能。

　　應該說，在現(xiàn)行商品房預售制度下，開發(fā)商獲得了快速成長的機會，與1998年時相比，現(xiàn)在開發(fā)商的實力已經(jīng)不可同日而語。

　　“這么多年下來，很多開發(fā)商都上市了，融資渠道越來越多，開發(fā)商的利潤率也很高。”胡景暉說，目前已經(jīng)具備了對預售制叫停的條件。于情于理，取消預售制都是有利于行業(yè)發(fā)展的。

　　不過，胡景暉認為，目前的房地產(chǎn)市場依然是供不應求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預售制，可能會導致短期供應量不足、價格上漲的局面。廢止這個制度，需要更多的準備。