了解認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房合同 　商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書(shū)視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)買(mǎi)行為有效，但是買(mǎi)賣(mài)雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。因此，最終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。

　　依據(jù)現(xiàn)行的《武漢市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》范本規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)必須包含以下三項(xiàng)內(nèi)容：將來(lái)要簽訂的《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》全部?jī)?nèi)容；當(dāng)事人做出的在將來(lái)某個(gè)條件具備時(shí)簽訂購(gòu)房合同的承諾；如在某個(gè)條件具備時(shí)不簽訂購(gòu)房合同，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，時(shí)下開(kāi)發(fā)商出具的認(rèn)購(gòu)書(shū)多數(shù)僅有后兩項(xiàng)，對(duì)“將來(lái)要簽訂的購(gòu)房合同所有內(nèi)容”一項(xiàng)卻鮮有涉及。此外，認(rèn)購(gòu)書(shū)中涉及的預(yù)付款項(xiàng)也應(yīng)表述為“訂金”，而絕非需要履行購(gòu)房合同所有條款的“定金”。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)，正是基于類(lèi)似以上的種種不規(guī)范行為，為購(gòu)房者設(shè)下重重絆腳石。購(gòu)房者簽訂這樣有缺陷的認(rèn)購(gòu)書(shū)，一旦在日后簽訂購(gòu)房合同時(shí)出現(xiàn)各式糾紛，開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房者違約在先為由，拒絕賠付相關(guān)損失。由于購(gòu)房者所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)確已具備法律效應(yīng)，司法機(jī)關(guān)在處理此類(lèi)糾紛時(shí)，只能采取調(diào)解的方式處理，這使得簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的購(gòu)房者處于不利地位。

　　五證二書(shū)詳解

　　購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”、“二書(shū)”，這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開(kāi)工證)、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷(xiāo)售樓盤(pán)，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買(mǎi)樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

　　“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。(新華網(wǎng))