◎京華時(shí)報(bào)記者馬文婷
最近一段時(shí)間，市場(chǎng)上最受關(guān)注的話題莫過(guò)于房貸。十一前，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，明確表示對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房仍按首套房執(zhí)行。同時(shí)，通知強(qiáng)調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。
無(wú)論是對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松，還是對(duì)于房貸利率優(yōu)惠的強(qiáng)調(diào)，都向市場(chǎng)釋放了強(qiáng)烈的信號(hào)，并有可能對(duì)樓市形成明顯刺激。
今年以來(lái)，中國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于寒冬中，尤其是在二三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷已經(jīng)讓地方政府坐不住了。從4月廣西南寧限購(gòu)放開以來(lái)，在央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策之前，已有42個(gè)城市放松了限購(gòu)，然而市場(chǎng)環(huán)境仍然沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)水平顯示，8月全國(guó)70個(gè)大中城市中，除廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、溫州房?jī)r(jià)環(huán)比持平以外，其他68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍在下滑。
相比較限購(gòu)放松而言，限貸的放松一直被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的有效因素，但從目前來(lái)看，央行及銀監(jiān)會(huì)放松限貸，對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到了明顯的積極作用，但是從銀行的角度來(lái)說(shuō)，真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。
一些銀行的工作人員坦言，9折可能就是房貸利率優(yōu)惠的最高水平了，7折就基本不可能了。事實(shí)上，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，當(dāng)前5年以上貸款的基準(zhǔn)利率是6.55%，7折之后只有4.585%，而銀行5年期定存利率是4.75%，多數(shù)銀行還在此基礎(chǔ)上上浮10%，也就是5.225%，顯然是倒掛的，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)無(wú)法實(shí)現(xiàn)存貸利差，因此7折利率幾乎是不可能出現(xiàn)的。
即便是8.5折房貸利率優(yōu)惠，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)也幾乎不掙錢，因此銀行即便承諾能夠?qū)崿F(xiàn)9折或者9.5折優(yōu)惠，也都會(huì)考慮綜合收益，例如一些銀行會(huì)要求客戶在貸款的同時(shí)購(gòu)買一些保險(xiǎn)產(chǎn)品，或者是存入一定金額的存款，或者是成為該行其他業(yè)務(wù)的用戶，銀行可以從這些客戶身上獲得一定的其他收益來(lái)彌補(bǔ)貸款收益的損失，但是這些客戶多半也都是鳳毛麟角。
從某種意義上說(shuō)，央行和銀監(jiān)會(huì)的房貸新政未必是希望市場(chǎng)能夠出現(xiàn)特別低的貸款利率，而是在改革攻堅(jiān)期需要較為穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，避免硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于當(dāng)前房貸政策的理解應(yīng)當(dāng)理性科學(xué)，并不應(yīng)當(dāng)理解為全面放松，而是穩(wěn)增長(zhǎng)的前提下結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
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