2013年房地產各項指標將會好于上年

　　預計2013年房地產各項指標，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會好于2012年。以房地產投資增速為例，國家統(tǒng)計局近日公布數據顯示，2012年全國房地產開發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%)，增速比1-11月份回落0.5個百分點，比2011年回落11.9個百分點。

　　受房地產調控限購、限貸等政策持續(xù)實施的影響，2012年全年房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個百分點，這說明調控政策實施效果明顯。

　　但是，隨著政策邊際效應的逐漸遞減，加上宏觀面預調、微調力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預計今年的各項行業(yè)指標都將好于去年，投資增速將達20%以上，但是現在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　2012實質是政策最穩(wěn)定的一年，2013是存在變數的，6月底和三中全會后都是重要觀察節(jié)點，13年只能是謹慎悲觀的一年。

　　商業(yè)地產、城市土地供應風險可能爆發(fā)

　　2010年以來，國內住宅市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等相當嚴厲的宏觀調控，投資和投機性需求紛紛被擠出市場。

　　于是商業(yè)地產特別是城市綜合體儼然已經成為開發(fā)商自我救贖的武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數量進一步攀升。

　　四川省商業(yè)地產聯盟的數據顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體已經增至67個，已開工建設的商業(yè)綜合體數量高達104個，未來5年還將入市1,000萬平方米左右。近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在全國發(fā)展迅速。

　　數據顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3-5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊藏的風險委實不可小覷，商業(yè)的問題出現將遠遠大于住宅，某些政府不應該是招商推手而應該是警示者和風險化解者，提供未來準確的數據和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務功能。

　　同樣，部分四線城市、資源型城市土地供應過量、天量土地存量帶來的供應風險爆發(fā)的可能性確實存在。城市進入課題是各類型開發(fā)商必須思考的選擇題，但絕對要避免某些城市黑名單。

　　房地產企業(yè)將強者恒強、房企品牌要進入修復期

　　隨著國內房地產市場發(fā)展機理的不斷演進，未來的房地產開發(fā)商將會出現一些分化。總的來說，市場集中度將會持續(xù)增大。

　　正反饋效應明顯，大型開發(fā)商由于占據諸多有利因素，往往會利用戰(zhàn)略制勝，節(jié)奏制勝，金融制勝，它的市場份額會越來越多，更大更強的龍頭企業(yè)將會越加強勢；而一些中小型開發(fā)商則會被淘汰出局，退出市場。

　　大型房企一個重要特點就是其開發(fā)的節(jié)奏把握總是能十分到位，對淡季和旺季的應變策略也非常妥當。如在三四線城市布局方面，萬科就比恒大暫時略勝一籌。

　　同時，眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現了產品、消費者關系、品牌問題，高端品牌除了綠城也都受到沖擊，新周期下，了解消費心理和互聯網沖擊下的品牌服務工作必須加大修復力度。

　　品牌不再是策劃、廣告、而是品質、監(jiān)督、服務和口碑。

　　城市綜合生活體開發(fā)聯動模式和遠郊區(qū)“產城融合”將是未來重要模式

　　國內不同城市地產的開發(fā)，應該根據不同的區(qū)位環(huán)境與項目基礎來選擇相應的開發(fā)模式，并在此基礎上實現產品差異化，以提高地產開發(fā)的專業(yè)化程度。

　　我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮(zhèn)向城市以及農村就地城鎮(zhèn)化四種類型。