停止空余房地產(chǎn)租賃有法可依

　　茹 怡

　　本版12月4日報道了第54集團軍某旅依法停止空余房地產(chǎn)租賃的探索實踐，為一些單位解決類似問題提供了有益借鑒，引起官兵強烈反響，希望對相關(guān)政策法規(guī)作進一步解讀。本期，我們特邀法學專家就相關(guān)問題進行深入探討。

　　中央軍委印發(fā)《關(guān)于軍隊和武警部隊全面停止有償服務活動的通知》，果斷停止有償服務，是深化國防和軍隊改革的重要舉措。這項工作正式啟動以來，有關(guān)部門積極統(tǒng)籌、科學規(guī)劃、精準摸底、強化管控，依靠集體智慧和力量探索破解矛盾問題的思路和方法，總結(jié)出大量成功經(jīng)驗。

　　然而，由于全面停止有償服務活動涉及軍地多方利益，面臨諸多新情況新問題。在空余房地產(chǎn)租賃項目中，矛盾集中體現(xiàn)為：軍事單位需要單方解除與地方企業(yè)或個人簽訂的房地產(chǎn)租賃合同以收回軍隊房地產(chǎn)；而合同另一方當事人——地方企業(yè)或個人，因合同正在履行中尚未到期而拒絕退還房屋。那么，軍事單位單方提前解除合同的行為是否有法可依？是否需要承擔違約責任？

　　其實，軍隊貫徹中央軍委指示精神，全面停止有償服務有充分法律依據(jù)，軍事單位單方解除租賃合同的行為不僅合法，而且不需要承擔違約責任，完全可以底氣十足地開展工作。在誠實信用原則的基礎(chǔ)上發(fā)展和確立的情勢變更原則，正是軍事單位單方提前解除合同而不承擔違約責任的法律依據(jù)。

　　情勢變更原則是國際民商事活動中解決因客觀情況異常變動而造成合同履行困難問題的一項重要法律制度。它是指合同有效成立以后，訂立合同時的“情勢”——客觀情況發(fā)生變化，導致合同的基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力反而有悖于誠實信用原則，此時，允許當事人變更合同內(nèi)容或者解除合同。其目的在于適用誠信及公平原則，消除情勢發(fā)生變更所帶來的利益失衡后果，實現(xiàn)損益平衡。

　　我國于2009年5月在《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》中首次明確了情勢變更原則，該解釋第26條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

　　普遍意義上的情勢變更原則有4個構(gòu)成要件：第一，發(fā)生了情勢變更的事實；第二，情勢變更發(fā)生在合同成立以后，履行完畢之前；第三，情勢變更是當事人無法預見的，而且當事人對這種變化主觀上不存在過錯；第四，情勢變更使履行原合同顯失公平，將對一方當事人沒有意義或者造成重大損失。

　　結(jié)合情勢變更原則的適用條件分析，首先，軍隊空余房地產(chǎn)租賃合同訂立時的客觀情況現(xiàn)在發(fā)生了重大變化，致使合同成立的基礎(chǔ)喪失，履約的前提發(fā)生了動搖，符合情勢變更原則的第一構(gòu)成要件。其次，軍事單位與地方企業(yè)或個人之間的合同期限一般較長，在今年《通知》發(fā)布時，許多合同都處于未到期狀態(tài)，符合第二構(gòu)成要件。再次，中央軍委下發(fā)《通知》是軍事單位訂立合同時無法預見到的，現(xiàn)在軍事單位按照中央軍委指示全面停止有償服務，其主觀上不存在故意或重大過失違反合同的情形。最后，按照《通知》要求，出租方軍事單位已經(jīng)不能繼續(xù)向地方當事人提供房屋，房屋租賃合同繼續(xù)履行失去了意義。因此，軍事單位單方解除合同而免于承擔違約責任有充分法律依據(jù)，符合法治精神。

　　(作者系西安政治學院軍事法學系副教授、法學博士)